فسخ قرارداد اجاره نامه

قرارداد اجاره، مانند هر قرارداد دیگری، دارای شرایط و ضوابط مشخصی است. در صورتی که یکی از طرفین، چه موجر و چه مستأجر، از این شرایط پیروی نکند، امکان فسخ قرارداد وجود دارد. فسخ قرارداد ممکن است بنا به دلایل مختلفی از سوی موجر یا مستأجر مطرح شود. در این مطلب، دلایلی که می‌توانند منجر به فسخ اجاره نامه شوند، بررسی می‌شوند و همچنین به نحوه محاسبه خسارت فسخ پرداخته خواهد شد، در این زمینه بهتر است باید یک وکیل ملکی با تجربه مشاوره نمایید.

قرارداد اجاره نامه و چگونگی فسخ آن

اجاره نامه یک قرارداد دوطرفه است که بر اساس آن، موجر (صاحب‌ملک) ملک خود را به مستأجر واگذار می‌کند. مستأجر موظف است مبلغی را به‌عنوان اجاره‌بها به موجر پرداخت کند. این مبلغ می‌تواند به‌صورت رهن کامل یا اجاره ماهیانه باشد و بسته به توافق طرفین تعیین می‌شود.

مانند سایر قراردادهای حقوقی، قرارداد اجاره نیز شرایط خاصی برای فسخ دارد. برخلاف تصور رایج، حق فسخ قرارداد اجاره نه‌تنها برای موجر بلکه برای مستأجر نیز پیش‌بینی شده است. هر دو طرف می‌توانند در صورت عدم پایبندی طرف مقابل به تعهدات، درخواست فسخ قرارداد را مطرح کنند.

قبل از این که در این مقاله (

_{^{نمونه متن یک قرارداد اجاره (اجاره نامه)}}

_{^{ماده 1- طرفین قرارداد}}

قرارداد حاضر بین ……… فرزند ……… به شماره شناسنامه ……. صادره ……… به کدملی …….متولد……… ساکن ………. تلفن ………. به عنوان موجر و ………. فرزند ……. به شماره شناسنامه ……. صادره از ………به کدملی …….. متولد …….. ساکن ……… تلفن ……….. به عنوان مستأجر منعقد می گردد.

_{^{ماده 2 – موضوع قرارداد و مشخصات ملک مورد اجاره}}

عبارت است از تملیک منافع 6 دانگ یک دستگاه آپارتمان واقع در تهران ………. پلاک ثبتی شماره …….. فرعی از …….. به مساحت 88 متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال …….. به نام موجر، مشتمل بر 2 اتاق خواب با حق استفاده از برق، گاز، تلفن به صورت اختصاصی و سایر لوازم و منصوبات و متفرعات مربوطه از جمله آب که جهت استفاده به رؤیت مستأجر رسیده و مورد قبول قرار گرفته است.

_{^{ماده 3 – مدت اجاره}}

مدت اجاره ار تاریخ 28/10/95 آغاز و در مورخ 15/12/95 خاتمه می یابد. (47روز)

_{^{ماده 4 – اجاره بها، نحوه پرداخت}}

1- میزان اجاره بها از قرار ماهی 1,900,000 تومان معادل 19 میلیون ریال و جمعاً برا ی مدت اجاره مذکور میزان 2,976,600 میلیون تومان می باشد.

2- مبلغ 15 میلیون تومان معادل 150 میلیون ریال از طرف مستأجر به عنوان ودیعه قرض الحسنه به موجر نقداً پرداخت می شود.

_{^{ماده 5 – تقسیم مورد اجاره}}

با عنایت به قرارداد اجاره مورخ 5/2/1393، آپارتمان مورد اجاره به همراه تمامی توابع و ملحقات آن هم اکنون در تحویل و ید مستأجر و تحت تصرف وی می باشد.

_{^{ماده 6 – شرایط قرارداد}}

1-  مستأجر حق استفاده از مورد اجاره را برخلاف منظور قرارداد که استفاده جهت محل سکنی می باشد ندارد، به اضافه آنکه مکلف است از مورد اجاره استفاده متعارف نماید.

2-  موجر مورد اجاره را جهت سکونت سه نفر به مستأجر اجاره داده است.

3- مستاجر تحت هیچ شرایطی حق واگذاری مورد اجاره را به غیر تحت هیچ عنوانی اعم از امانت، اذن در انتفاع، اجاره مجدد ندارد.

4- ……………… .

5- ……………… .

6- …………….. .

7- …………….. .

شرایط فسخ قرارداد اجاره نامه

از آنجا که اجاره نامه در دسته قراردادهای لازم قرار می‌گیرد، تنها در صورت وجود دلایل قانونی می‌توان آن را فسخ کرد. در اصطلاح قانونی به این دلایل “خیار” گفته می‌شود. برخی از خیاراتی که در رابطه موجر و مستأجر وجود دارند عبارتند از:

• خیار شرط: بر اساس شرطی که در قرارداد گنجانده شده، یکی از طرفین یا شخص ثالث می‌تواند در مدت زمان مشخصی به اختیار خود قرارداد را فسخ کند.
• خیار تعذر تسلیم: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
• خیار عیب: اگر ملک دارای عیب و نقصی باشد که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
• خیار تخلف شرط: اگر یکی از طرفین به شروط ضمن عقد پایبند نباشد، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
• تخلف از وصف: اگر بعد از انعقاد قرارداد مشخص شود که ارزش واقعی ملک با مبلغ پرداختی تفاوت زیادی دارد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد

در این بخش به مهم‌ترین شرایطی که می‌تواند منجر به فسخ قرارداد اجاره و رهن پیش از موعد شود، پرداخته‌ایم:

1. عدم تعادل بین عوضین یا اختلاف قیمت زیاد

فرض کنید شخصی ملکی را اجاره می‌کند و پس از بستن قرارداد متوجه می‌شود که ملک به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی اجاره داده شده است. در اصطلاح حقوقی، این وضعیت به “غبن” معروف است. غبن به معنای زیان ناشی از عدم تعادل میان عوضین یک معامله است. در چنین حالتی، شخص زیان‌دیده می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه، درخواست فسخ قرارداد را نماید.

2. وجود شرط فسخ

در برخی موارد، موجر و مستأجر در قرارداد اجاره شروطی را قید می‌کنند. برای مثال، اگر موجر تا تاریخ مشخصی به تعهدات خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

به‌عنوان نمونه، اگر ملک نیاز به تعمیر داشته باشد و موجر تا ۳ ماه آینده تعمیرات لازم را انجام ندهد، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

این شروط باید به‌صورت صریح حق فسخ را به موجر یا مستأجر بدهند. در صورتی که تردیدی درباره وجود حق فسخ وجود داشته باشد، اصل بر این گذاشته می‌شود که حق فسخ وجود ندارد.

3. بر هم زدن توافقی قرارداد

یکی دیگر از راه‌های فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، اقاله یا تفاسخ است. در این حالت، موجر و مستأجر با توافق یکدیگر تصمیم می‌گیرند قرارداد را پیش از موعد بر هم بزنند. این توافق یکی از راه‌هایی است که طرفین می‌توانند قرارداد را فسخ کنند.

مراحل فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر

گاهی ممکن است مستأجر با استناد به یکی از دلایل قانونی اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند، اما موجر از تحویل گرفتن ملک و بازپرداخت مبلغ رهن خودداری کند. در چنین شرایطی، قانونگذار برای حمایت از حقوق مستأجر تعیین تکلیف کرده است. مراحل فسخ قرارداد به شرح زیر است:

1. تخلیه کامل ملک: مستأجر باید ابتدا ملک یا واحد مورد اجاره را به‌طور کامل تخلیه کند.
2. مراجعه به دادگاه محل ملک: پس از تخلیه، مستأجر باید به دادگاه محل ملک غیرمنقول مراجعه کرده و شکایت خود را مطرح کند.
3. تنظیم شکواییه: مستأجر باید شکواییه‌ای تنظیم کند که در آن دلایل فسخ قرارداد و امتناع موجر از تحویل گرفتن ملک و بازپرداخت مبلغ رهن ذکر شود.
4. تحویل کلید به دادگاه: مستأجر باید کلیدهای ملک را به دادگاه صالح تحویل دهد.
5. اعلام به موجر: دادگاه پس از دریافت کلیدها، به موجر ۲۴ ساعت مهلت می‌دهد تا برای دریافت کلید به دادگاه مراجعه کند.
6. پایان تعهد به پرداخت اجاره‌بها: از لحظه‌ای که مستأجر کلیدها را به دادگاه تحویل می‌دهد، دیگر موظف به پرداخت اجاره‌بها به موجر نخواهد بود.

فسخ قرارداد اجاره نامه توسط مستأجر

همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد، مستأجر نیز در برخی شرایط می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. دو مورد از این شرایط به خیارات مربوط به مستأجر برمی‌گردد:

1. خیار عیب: اگر مستأجر پس از عقد قرارداد متوجه عیب یا نقصی در ملک شود که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده بود، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
2. خیار تخلف از وصف: در صورتی که مستأجر بعد از عقد قرارداد متوجه شود که قیمت و ارزش واقعی ملک تفاوت زیادی باقیمت موردتوافق دارد، می‌تواند از این حق برای فسخ قرارداد استفاده کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر

مستأجر در شرایط مختلفی می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند. در زیر به مهم‌ترین این شرایط اشاره شده است:

1. پایان زمان قرارداد: مستأجر می‌تواند یک ماه پیش از اتمام قرارداد به مالک اعلام کند که قصد فسخ و عدم تمدید قرارداد را دارد.
2. توافق طرفین: در برخی از قراردادها، بندی وجود دارد که در صورت توافق دو طرف، قرارداد قابل فسخ است. در این حالت، مستأجر و موجر می‌توانند با توافق، قرارداد را فسخ کنند.
3. اعطای حق فسخ به مستأجر: در برخی قراردادها، بندی قرار داده می‌شود که به مستأجر حق فسخ می‌دهد. به‌عنوان مثال، مستأجر می‌تواند با اطلاع‌رسانی به موجر یک یا دو ماه قبل از فسخ، قرارداد را فسخ کند.
4. خیار تخلف از وصف: در صورتی که مستأجر بعد از عقد قرارداد متوجه شود که قیمت و ارزش واقعی ملک تفاوت زیادی باقیمت موردتوافق دارد، می‌تواند از این حق برای فسخ قرارداد استفاده کند.
5. خیار عیب: اگر مستأجر پس از عقد قرارداد متوجه عیب یا نقصی در ملک شود که در زمان عقد قرارداد به آن اشاره نشده بود، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
6. تخریب یا خرابی ملک: اگر ملک به‌قدری خراب یا تخریب شده باشد که استفاده از آن برای مستأجر ممکن نباشد، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.
7. تدلیس در معامله یا نقض شرایط قرارداد: اگر موجر شرایط قرارداد را نقض کند، مانند اقامت سایر افراد در ملک یا عدم تطابق امکانات اعلام‌شده با واقعیت، مستأجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
8. عدم ارائه امکانات ضروری: اگر موجر نتواند امکانات و خدمات ضروری مانند آب، برق، گاز، سیستم‌های سرمایشی و گرمایشی را به مستأجر ارائه دهد، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.

علاوه بر این، اگر شروطی در قرارداد اجاره قید شده باشد که به مستأجر اجازه فسخ می‌دهد، در صورت وقوع آن شرایط، مستأجر می‌تواند اقدام به فسخ نماید.

برای مثال، اگر ملک دچار خرابی شود یا در معرض خرابی قرار گیرد به‌طوری‌که استفاده از آن برای مستأجر غیرممکن شود، مستأجر حق فسخ خواهد داشت.

همچنین، در صورتی که مستأجر بخواهد پیش از موعد قرارداد ملک را ترک کند، می‌تواند با توافق موجر قرارداد را فسخ نماید.

فسخ قرارداد اجاره نامه توسط موجر

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر، برخلاف مستأجر، شرایط پیچیده‌تری دارد و تنها در موارد خاص امکان‌پذیر است. به‌عنوان مثال، حتی در صورت فروش ملک، موجر نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند مگر اینکه قبلاً با مستأجر در این مورد توافق شده باشد.

از دیگر شرایطی که به موجر اجازه فسخ قرارداد می‌دهد، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. عدم پرداخت اجاره‌بها: اگر مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تعلل کند و این موضوع در قرارداد به‌عنوان شرط فسخ ذکر شده باشد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
2. واگذاری ملک به شخص ثالث بدون اجازه موجر: اگر مستأجر بدون اجازه موجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.
3. استفاده غیرمجاز از ملک: اگر مستأجر از ملک برای کارهایی که در قرارداد ذکر نشده‌اند استفاده کند (مثلاً استفاده تجاری از واحد مسکونی)، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
4. عدم نگهداری صحیح از ملک: اگر مستأجر در نگهداری از ملک سهل‌انگاری کند و به تعهدات خود عمل نکند، موجر حق فسخ خواهد داشت.
5. ارائه اطلاعات نادرست توسط مستأجر: اگر مستأجر در زمان عقد قرارداد اطلاعات نادرستی ارائه کند و پس از امضای قرارداد موجر به این موضوع پی ببرد، موجر می‌تواند قرارداد را فسخ نماید.

نحوه محاسبه خسارت فسخ قرارداد

نحوه محاسبه خسارت فسخ قرارداد به شرایط مندرج در قرارداد بستگی دارد. در بسیاری از موارد، مبلغ خسارت در زمان تنظیم قرارداد تعیین می‌شود.

اگر توافقی بین طرفین حاصل نشود، موضوع باید از طریق قانونی پیگیری شود. در این موارد، می‌توانید از مشاوره حقوقی فانوس عدالت برای تعیین مبلغ خسارت استفاده کرد.

عوامل تعیین‌کننده مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره

مبلغ خسارت فسخ قرارداد اجاره تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار می‌گیرد که برخی از مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

1. مدت زمان باقی‌مانده از قرارداد: هرچه مدت زمان بیشتری از قرارداد باقی‌مانده باشد، مبلغ خسارت نیز معمولاً بیشتر خواهد بود. این به دلیل آن است که موجر ممکن است برای مدت بیشتری بدون مستأجر بماند و از درآمد اجاره محروم شود.
2. میزان خسارت وارد شده به ملک: اگر ملک در طول مدت اجاره دچار آسیب شده باشد، هزینه تعمیرات و بازسازی آن نیز به مبلغ خسارت افزوده می‌شود.
3. شرایط اقتصادی: وضعیت کلی بازار و شرایط اقتصادی نیز می‌تواند بر مبلغ خسارت تأثیر بگذارد. برای مثال، در دوره‌های رکود اقتصادی، ممکن است مبلغ خسارت کاهش یابد زیرا یافتن مستأجر جدید برای موجر دشوارتر می‌شود.
4. توافق طرفین قرارداد: یکی از عوامل مهم در تعیین مبلغ خسارت، توافقی است که در زمان عقد قرارداد میان موجر و مستأجر صورت گرفته است. در بسیاری از موارد، مبلغ خسارت در قرارداد به‌صورت مشخص تعیین می‌شود.
5. نحوه محاسبه مبلغ خسارت: روش‌های مختلفی برای محاسبه خسارت وجود دارد که می‌تواند شامل محاسبه درصدی از مبلغ اجاره‌بها تا پایان قرارداد یا برآورد هزینه‌های مستقیم ناشی از فسخ قرارداد باشد.

کدام طرف می بایست حق کمیسیون فسخ قرارداد را پرداخت نماید ؟

مسئولیت پرداخت حق کمیسیون فسخ قرارداد

به‌طور کلی، در صورت توافق طرفین، هزینه کمیسیون فسخ قرارداد به‌طور مشترک بر عهده هر دو طرف، یعنی مالک و مستأجر، است. با این حال، اگر یکی از طرفین تمایلی به پرداخت نداشته باشد، هزینه کمیسیون به عهده طرفی خواهد بود که درخواست فسخ قرارداد را مطرح کرده است.

در شرایطی که یکی از طرفین به تعهدات خود در قرارداد عمل نکرده و طرف دیگر قصد فسخ دارد، هزینه‌های فسخ معمولاً بر عهده طرفی است که به تعهداتش پایبند نبوده است. این موضوع به توافق طرفین با بنگاه املاک نیز بستگی دارد.

آیا موجر می‌تواند قرارداد را در حالی که مستأجر در حال استفاده از ملک است فسخ کند؟

در اغلب موارد، موجر نمی‌تواند قرارداد اجاره را در حالی که مستأجر همچنان در حال استفاده از ملک است، فسخ کند.

این موضوع به شرایط و قوانین مربوط به اجاره در هر کشور بستگی دارد.

به‌طور کلی، در بسیاری از کشورها، موجر ممکن است بتواند قرارداد را فسخ کند، اما باید به مستأجر اطلاع دهد و شرایط قانونی و قراردادی را رعایت کند. در این حالت، مستأجر حق دارد که با احترام به شرایط حقوقی، زمان معقولی برای تخلیه ملک دریافت کند.

با این حال، در شرایط خاصی مانند خطر برای سلامتی و ایمنی، تخریب ملک، یا استفاده غیرمجاز از ملک، موجر ممکن است بتواند قرارداد را فسخ کند حتی اگر مستأجر همچنان در ملک باشد. در چنین مواردی، موجر موظف است به مستأجر اطلاع دهد و به شرایط قانونی و قراردادی پایبند باشد.

در بعضی موارد، موجر باید از پیش به مستأجر اطلاع دهد که قصد فسخ قرارداد را دارد و زمانی مشخص را برای تخلیه ملک تعیین کند. به‌عنوان مثال، در برخی مناطق، موجر باید حداقل ۳۰ روز قبل از تاریخ پایان قرارداد اعلام کند که قصد تمدید قرارداد را ندارد و مستأجر باید تا پایان مدت قرارداد ملک را تخلیه کند.

نتیجه‌گیری :

فسخ قرارداد اجاره توسط موجر در حالی که مستأجر در حال استفاده از ملک است، نیازمند رعایت شرایط قراردادی و قوانین مرتبط با اجاره است. در صورت نیاز به راهنمایی بیشتر، با مشاوره با مشاوران حقوقی  فانوس عدالت توصیه می‌شود.